«Immobilis» ist der lateinische Begriff für «unbeweglich». Obschon die Bezeichnung «Immobilie» für einen unbeweglichen Besitz wie Grundstücke und Gebäude steht, sollte die Branche vieles – ausser stillstehen. Fühlt man der Branche jedoch den Puls, und die Experten sind sich hier weitgehend einig, hat die Immobilienwirtschaft die Digitalisierung bislang buchstäblich verschlafen. An vielen Veranstaltungen, Konferenzen und Symposien zum Spannungsfeld Immobilienwirtschaft und Digitalisierung wird deshalb aktuell zum Aufbruch aufgerufen. Doch welches Potenzial öffnet sich der Branche wirklich?

Selbstverständlich sind im Zuge der Digitalisierung alle Branchen daran erinnert, ihre Komfortzone zu verlassen, ihre Geschäftsfelder und -modelle kritisch zu hinterfragen und neue technische Möglichkeiten zu Gunsten ihrer Kunden wie auch für sich selbst gewinnbringend zu nutzen. Denn wenn man es nicht selber tut, werden es mit Bestimmtheit andere für einen übernehmen. Und das Rad im digitalen Zeitalter dreht sich schnell. Beispiele aus anderen Branchen zeigen, dass mithilfe moderner technischer Möglichkeiten vermehrt auch branchenfremde Akteure mit innovativen Entwicklungen und Geschäftsmodellen innert kürzester Zeit in etablierte Märkte vorstossen und grundlegende Veränderungen herbeiführen können. So besitzen beispielsweise Unternehmen wie Uber oder Airbnb weder eigene Taxis respektive eigene Hotel- oder Wohnimmobilien, bringen jedoch etablierte Branchen wie eben das Taxigewerbe und die Hotellerie in vielen Ländern ziemlich in die Bredouille. Diese und viele andere Beispiele sollten auch die Immobilienbranche aufhorchen lassen.

Veranstaltungen als Indikator für Digitalisierungsdefizit

Zu diesem Schluss kommen beispielsweise auch die Organisatoren des diesjährigen Digital Real Estate Summit 2016. Denn auch die Immobilienwirtschaft ist in hohem Masse von den Konsequenzen der Digitalisierung betroffen. Als Branche erkennt sie bisher die Chancen dieser Entwicklung jedoch zu wenig, beurteilt Peter Staub, CEO des Beratungsunternehmens pom+Consulting und Gastgeber des Summits im letzten Frühling. Die aufkeimende Torschlusspanik dürfte auch einer der Gründe sein, warum in der Schweiz zurzeit unzählige neue Immobilienveranstaltungen und -kongresse rund um die Digitalisierung ins Leben gerufen werden. An Veranstaltungen wie dem Digit!mmo.16, dem hiervor erwähnten Digital Real Estate Summit 2016 oder der HSLU-Immobilienkonferenz zum digitalen Wandel ist man denn auch ziemlich übereinstimmend der Meinung, dass es das sich wandelnde Verhalten der Nutzer ist, welches das Begehen neuer Wege erfordert. Die Lücke zwischen Ist- und Soll-Zustand – beziehungsweise der Blick auf bereits fortgeschrittene digitalisierte Branchen – zeigt der Immobilienwirtschaft auf, wie facettenreich der digitale Wandel auch für sie ist und immer mehr sein wird. Aufgrund des digitalen Wandels sind vorherrschende Prozesse in Planung, Bau, Vermarktung, Organisation, Betrieb, Bewirtschaftung und Automatisierung neu zu überdenken.

Sharing Economy bedrängt Geschäftsfelder

Ein besonderes Augenmerk soll zunächst auf die Vermittlung und Nutzung von Immobilien gelegt werden. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Endkunden hat man hier schon früh am digitalen Wandel geschnuppert. Lange Zeit war das Inserat für Immobilien fest in den Printmedien verankert. Noch vor der Jahrtausendwende haben sich diese Inserate jedoch immer mehr in den Online-Bereich bewegt. Webbasierte Immobilienplattformen wie beispielsweise Homegate haben sich seitdem als Vermittler von Angebot und Nachfrage institutionalisiert. Lange vor den hiervor genannten Uber oder Airbnb hat die Immobilienbranche somit als «Early Bird» den Einfluss disruptiver Technologien erlebt. Doch seit diesem Zeitpunkt sind in der Branche bahnbrechende Weiterentwicklungen und Veränderungen ausgeblieben. Der Erfolg der Branche hat letztlich auch nicht dazu verpflichtet, denn die Immobilienbranche reitet in der Schweiz auf einer jahrzehntelangen Erfolgswelle. Damit kann oft eine gewisse Selbstverständlichkeit respektive Trägheit einhergehen. Mit der sich verstärkt ausbreitenden Sharing Economy kommen heute aber eine Vielzahl von neuen Anbietern auf, die etablierte Immobilien- und Baudienstleister direkt und spürbar in ihren Geschäftsfeldern tangieren. Plattformen wie workspace2go, über die temporär Büroflächen gemietet werden können, oder ImpactHub, eine Immo-Plattform für Kreative, sind Phänomene, welche auf die Immobilienbranche einen Transformationsdruck ausüben. Wohn- oder Arbeitsflächen, die nicht dauerhaft genutzt werden, werden temporär zur Miete ausgeschrieben. Damit sind nicht nur neue Geschäftsmodelle begründet, sondern unter der Prämisse «sharing is caring» befinden wir uns auch inmitten eines gesellschaftlichen Wandels, wonach Teilen bekanntlich im Trend ist. Der Grundmechanismus ist jedoch seit jeher der gleiche; es werden stets Anbieter und Nachfrager zusammengeführt, nur geschieht dies heute online und somit in einem theoretisch weltumspannenden Netzwerk. In einer Studie zur Sharing Economy in der Schweiz stellt das Beratungsunternehmen Deloitte fest, dass das Umsatzwachstum sowie die steigende Teilnahmebereitschaft der Konsumenten den Erfolg und das enorme Potenzial der Sharing Economy verdeutlichen. Mit der richtigen Investitionsstrategie können auch grosse Unternehmen davon profitieren. Auch grosse Immobilienfirmen sind davon selbstverständlich nicht ausgeschlossen; wer heute etwas wagt, der wird morgen gewinnen.

Kste von Dubai - Vereinigte Arabische Emirate - Luftbild,
Unverkennbar: Die Siedlung The Palm in Dubai

Immobilien müssen Geschichten erzählen

Immobilien müssen heute sowohl architektonisch als auch kommunikativ ein Gesamterlebnis vermitteln. Dies gilt insbesondere für Grossprojekte, die Wohn-, Büro- und Gewerbefläche vereinen. Es müssen Geschichten erzählt werden können, noch bevor überhaupt Personen eingezogen sind. Dies bedarf eines frühzeitigen, systematischen Storytellings, damit Projekte und die Visionen dahinter noch vor dem Spatenstich zum öffentlichen Gesprächsstoff werden. Dies unterstützt einerseits die Vermarktung auf einer B2B-Ebene, und andererseits zahlt es nachhaltig auf den Bekanntheitsgrad gegenüber dem Konsumenten ein. Denn dieser soll beispielsweise irgendwann die sich neu bietenden Einkaufsgelegenheiten auch nutzen. Unabhängig davon, ob es sich um Wohn-, Büro- oder Gewerbeimmobilien handelt, tragen grössere Projekte heute denn auch einprägende Namen wie zum Beispiel Seven Pearls, Peninsula Beach House oder Glattpark. Dadurch korrespondieren sie mit der eigenen Architektur oder der geographischen Umgebung. Auf einer kommunikativen Metaebene verschiebt sich in der Vermarktung der Fokus weg von reinen Hard Facts hin zu Soft Facts. Es ist der heutigen Zeit geschuldet und eben getrieben durch das Aufkommen digitaler Möglichkeiten, dass diese Soft Facts Emotionen erzeugen müssen, die in einer passenden Form auch vermittelbar sind. Aus dem emotionslosen 4m2 Balkon mit Seesicht wird dann plakativ der grosszügige Balkon, von welchem aus man mit Blick auf den kristallglänzenden See den sommerlichen Sonnenuntergang geniessen und so den stressigen Alltag für einen Moment vergessen kann. Aus kommunikativer Sicht sind die Möglichkeiten in der Immobilienvermarktung längst nicht ausgeschöpft – im Gegenteil. Digitale Vermarktungsinstrumente und -kanäle wie Social Media und andere neue Medien verlangen nach neuen, zielgruppengerechten Massnahmen. Die Digitalisierung schafft Instrumente, welche Immobilienverkauf und -vermietung zielführend zu unterstützen vermögen. Ob sie dabei den persönlichen Kontakt zu Maklern irgendwann obsolet macht, bleibt abzuwarten, dazu gibt es verschiedene Meinungen. Sicher hilft jedoch die Digitalisierung jeder Immobilie auf dem Weg zum Gesamterlebnis, da sie positiv und nachhaltig auf die Vorstellungskraft abzielt. So bietet Virtual Reality heute schon neue und attraktive Möglichkeiten, eine Immobilie erlebbar zu machen. Vielseitige Präsentations- und Veranschaulichungsmittel ermöglichen dem Interessenten realitätsnahe Einblicke in eine Immobilie, lassen ihn diverse Ausbau- und Möblierungsszenarien durchspielen und unterstützen ihn letztlich bei der Kauf- oder Mietentscheidung.

Smart home automation concept illustrated by modern smart phone to monitor smart objects.
Alles miteinander vernetzt: Smart home

Entwicklung zum digitalen Datenjäger

Bereits der englische Begriff «Real Estate» impliziert, dass Immobilien das Reale und Physische verkörpern und demnach weit weg vom Digitalen sind. Die digitalen Möglichkeiten haben jedoch erfolgversprechendes Potenzial, die komplexen Prozesse rund um Planung, Bauausführung, Ressourcenverbrauch und Facility Management zu optimieren und zu vereinfachen. Letztlich kann dies zu erheblichen Kostenersparnissen, ja sogar zu Wertsteigerungen der Immobilie führen. Für die Branche bedeutet dies, dass sie sich zu einem informationsintensiven Wirtschaftszweig wandeln wird. Vermehrt, und ganz im Sinn von Big Data, müssen Informationen respektive Daten gesammelt werden. Diese gilt es zielführend und effizient zu verwerten. Ein aufkommendes Mittel hierfür ist Building Information Modeling (abgekürzt BIM). Es handelt sich dabei um die erste Technologie, die Visualisierung und Daten verbindet, um Projekt- und Geschäftsziele sicher zu erreichen. Damit wird aktuell eine Trendwende in der Immobilienwelt eingeläutet, aus welcher signifikante Vorteile betreffend Qualität, Kosten und Zeit resultieren sollen. Mit der BIM-Methode wird die Kommunikation mit den anderen Planungsbeteiligten (Fachplaner) intelligenter und die Werk- und Ausführungsplanung wird beschleunigt und sicherer. Die gesammelten Daten liefern eine Schnittstelle zu den verschiedensten Systemen (Design, Engineering, Projektsteuerung und Management) und erlauben die resultierenden Fakten zu analysieren, simulieren, prognostizieren, validieren und verifizieren. Dieses «Digital Planning» ebnet in Verbund mit der notwendigen technischen Infrastruktur den Weg zum «Smart House». Erst die Interaktion mit Haus und Geräten ermöglicht eine Erhöhung der Wohn-, Büro- und Lebensqualität, begleitet von einer gesteigerten Sicherheit und einer effizienteren Energienutzung. Und auch den Bewohnern und Nutzern bringen neuste technische Errungenschaften eine Vielzahl von Annehmlichkeiten mit. Bereits heute gibt es Küchen- und Haushaltsgeräte, die mit dem Internet verbunden sind und die sich bequem per Smartphone steuern und bedienen lassen.

Wie sich die Branche digital entfaltet und was alles möglich ist, zeigen die kommenden Jahre. Sicher ist: Nur wer «mobilis» bleibt, wird den digitalen Wandel aktiv mitgestalten und zu seinem Vorteil nutzen können. Eine durchgängige Projekt- und Begleitkommunikation ist und bleibt dabei essenziell – auch mit BIM. Egal ob bei der Planung, Realisierung, Nutzung, Sanierung, Revitalisierung oder beim Verkauf.